При купле-продаже государственная регистрация сделки проводится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор купли-продажи заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку.
Другое неотъемлемое условие договора купли-продажи, без которого он не будет считаться заключенным и невозможно купить недвижимость, — это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.
К существенным условиям также относится цена. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена квартиры может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель желаеть купить жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.
Если в продаваемом помещении проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.
Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации.
Купить квартиру в новостройке, на вторичном рынке.
Ситуация на рынке недвижимости сложилась таким образом, что все больше и больше людей выбирают в качестве своего будущего жилища вторичное жилье вместо новостроек. Да, покупка доли квартиры в жилом комплексе дело менее рискованное в отличие от юридических и деловых соглашений во время постройки своего или покупки нового жилья. Ключевым фактором является цена, при выборе какую квартиру купить. Строящуюся квартиру могут позволить купить, как правило только те, у которых уже есть основное жилье, в котором они могут жить до момента получения нового жилья. А в момент переезда ключевым фактором является цена, так как квадратный метр вторичного жилья стоит дешевле, чем новостройки. Однако можно задаться вопросом: почему при небольшой разнице цен жилья в новостройке и обжитым жильем выбор делается в пользу вторичного. Не смотря на все это, покупка вторичной квартиры имеет несколько тонкостей и нюансов, которые обязательно нужно учитывать, если Вы задумали купить квартиру. Вторичное жилье, прежде всего, должно быть правильно оформлено во избежание судебных разбирательств по поводу владельца жилья. Процесс оформления заключается в составлении договора купли-продажи, подписании акта приема-передачи и регистрация документов в соответственных государственных службах (в России это Управление Федеральной Регистрационной Службой, УФРС). Неправильно оформленные документы могут быть причиной потери недвижимости либо судебных разбирательств на долгие годы. Каким же образом отличить аферистов, проводящих махинации на рынке вторичного жилья от реальных риэлторов? Основным признаком подозрительной сделки является цена. Прежде чем связываться обязательствами с риэлтором или владельцем, нужно тщательно сравнить цену выбранного жилья с ценами на рынке других объектов. Если цена заметно занижена, что может быть уловкой для клиента, чтоб быстрее заключить сделку, следует больше узнать о владельцах помещения или вовсе отказаться от её покупки. В районе купить квартиру дешево (вторичка) можно при условии её плохого состояния, например, полное отсутствие ремонта. Для проверки можно занизить цену и посмотреть устроит ли владельца квартиры покупка, цены на которую ниже на 1 – 2%. Аферисты при столь незначительном занижении цены вероятней всего согласятся. Также признаком мошенничества может быть большого количества продаваемых помещений в одном доме. Не забывайте о благосостояния района, в котором вы собираетесь купить дешевую квартиру. Цены на вторичную собственность не всегда бывают важнее районной обстановки. Следует оценить перспективы развития района и не планируется ли рядом длительных застроек. Можно обратиться к администрации района с этим вопросом. Обратите внимание на состояние с преступностью, проживающие преступники на районе могут явно испортить проживание. Следует обратить внимание на состояние дома и его коммунальные проблемы. Абсолютно достоверным источником такой информации могут быть пенсионеры, сидящие возле подъезда на лавочке, которые без утайки расскажут все недочеты коммунальных услуг дома. Также стоит обратить внимание на объявления такого рода: «куплю квартиру - вторичное жилье» или «куплю-продам квартиру». Коммунальную квартиру на вторичном рынке, которую действительно стоит купить, будут стараться заполучить в первую очередь, расклеивая на доме объявления. Очень важно обратит внимание на человека, кому принадлежит коммунальная квартира. Купить-продать квартиру и доверять при покупке нужно, прежде всего, женатому человеку, людям, у которых есть дети и, конечно же, законному владельцу жилья. Законность проверить очень просто, нужно всего лишь потребовать справку из паспортного стола для выяснения лиц проживающих в помещении в момент продажи. Предположим предметом сделки является лишь комната в квартире. Купить комнату в коммунальной квартире можно лишь после оформления соответствующих документов. Соседи коммунальной квартиры имеют преимущественное право на покупку этой комнаты. Это преимущество перед сторонними покупателями действует в течение месяца с момента их уведомления до тех пор, пока соседи либо не согласятся выкупить комнату, либо не выявят желания в письменном виде. В случае продажи без уведомления соседи могут потребовать в течение трех месяцев с момента оформления сделки права выкупить комнату. Хотя необходимо учитывать, что во время регистрации сделки Вас обязательно потребуют документы, которые подтверждают соблюдение преимущественных прав совладельцев квартиры. Подобные процедуры нужно будет выполнить, найдя сожителей для покупки новой квартиры по объявлению «куплю квартиру комнату (новые)». Купить долю в квартире получиться дешевле, чем целую. Однако стоит помнить про наличие соседей, с которыми не всегда могут быть дружеские отношения. Важно также знать некоторые нюансы, когда осуществляется покупка дома, квартиры в новостройке. Прежде чем выяснить и решить где купить квартиру в новостройке, важно ознакомиться с компанией осуществляющей строительство объекта. Можно проверить компании застройщики в интернете на положительные или отрицательные отзывы. Для этого нужно найти порталы с описаниями компаний и отзывами на них, выполнив поиск в интернете по объявлениям: «куплю дом, квартиру в новостройке» или «куплю недвижимость». Купить квартиру новую недорого также можно на этом портале, где много предложений от разных компаний. Важно проверить каждый сантиметр квартиры, которую собираетесь покупать, прежде чем подписывать акт выполненных работ. Неисправленные заранее дефекты могут дорого обойтись в будущем. Если же дефекты были обнаружены, необходимо потребовать их исправить или внести в акт выполненных работ. Для более законной и бесконфликтной купли квартиры, лучше принимать её с профессионалом. Существует множество компаний, которые предоставляют услуги по оценке принимаемого жилья. Эксперт составит официальное заключение, после чего претензии в суде будут рассмотрены.
Удачной покупки!
Продать квартиру
Продажа квартиры – это ответственный шаг. Но прежде всего, это сложный процесс, включающий в себя последовательность определенных процессов, прежде чем купить недвижимость, и оформление огромного количества документов, включая и договора купли-продажи.
Могу ли я продать свою или купить квартиру?
Следуя закону, Вы можете осуществить продажу квартиры, находящейся у Вас в собственности – только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.
В случае, если квартира, которую хотят купить по договору купли-продажи, принадлежит Вам по Договору социального найма, и соответственно не является приватизированной, сначала необходимо оформить право собственности.
Также стоит напомнить, что по закону гражданин, недвижимость которого желают купить по договору купли-продажи, может воспользоваться правом на приватизацию жилплощади только один раз. Если ранее Вы участвовали в приватизации, то повторно осуществить ее Вы не вправе. Однако есть исключения для несовершеннолетних, они сохраняют право на приватизацию недвижимости, подлежащей продаже, после достижения ими совершеннолетия, даже если уже являлись собственником жилплощади до этого.
Если Ваша квартира, которую желают купить по договору купли-продажи, находится под залогом, то осуществить продажу квартиры третьему лицу можно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено Договором об ипотеке. К сожалению, залогодержатели соглашаются на отчуждение жилья в очень редких случаях.
Специалисты нашей компании с удовольствием бесплатно проконсультируют Вас, дадут необходимые рекомендации, и ответят на все интересующие Вас вопросы.
Документы, необходимые для продажи недвижимости
При осуществлении купли-продажи жилого помещения необходимо зарегистрировать сделку и переход права от продавца к покупателю. Для этого Вам понадобятся правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость и, прежде всего, договор купли-продажи.
Кроме того, в БТИ Вам необходимо получить выписку из технического паспорта. Данный документ содержит план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и выписки заверяются подписью должностного лица и печатью БТИ.
Для проведения перепланировки или переустройства жилых помещений необходимо иметь предварительное разрешение Мосжилинспекции, оформленное в установленном законом порядке. Если перепланировка осуществлена без согласования, то в документах технического учета проставляются штампы «Разрешение на возведение или переоборудование не предъявлено». В этом случае государственная регистрация может быть приостановлена.
Договор купли-продажи квартиры
При купле-продаже помещения государственная регистрация производится на основании договора, заключенного между продавцом и покупателем. В нем указываются стороны и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны должны указать свои паспортные данные. Если договор купли-продажи заключают не сами стороны, а лица, действующие от их имени, то приводятся также сведения о представителях сторон и полномочия, в силу которых они заключают сделку.
Другое неотъемлемое условие договора, без которого он не будет считаться заключенным, — это предмет договора купли-продажи. В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения.
К существенным условиям также относится цена покупки или продажи. Она прописывается в рублях или в рублевом эквиваленте суммы, назначенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. Не следует путать инвентаризационную оценку с ценой договора: установленная соглашением цена помещения может быть как ниже, так и выше оценки. Если покупатель приобретает жилье в кредит с условием о рассрочке платежа, то должны быть уточнены порядок, сроки и размеры платежей.
Если в продаваемом помещении проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его продажи, то договор купли-продажи должен включать перечень этих лиц с указанием их прав пользования продаваемым объектом.
Вышеуказанные условия являются обязательными, без них договор не считается заключенным и не подлежит государственной регистрации. Купить недвижимость в таком случае невозможно.
